どーも、ナンボ花子です。
空き家や築古物件、持ってるだけになってない？
相続した戸建てや、なかなか入居者が決まらない古いマンション。
売るべきか、貸すべきか、リフォームするべきか。
そもそも、誰に相談したらええんか分からんこともありますよね。
空室のままでも、固定資産税や管理の手間はかかります。
遠方にある物件なら、様子を見に行くだけでも大変です。
今回は、空き家や築古物件の借上げ・賃貸管理を提案している
クロスハウスについて、相談前に確認したいことを整理します。
結局なんぼ入るんかだけやなく、
結局なんぼ手間が減るんかも見ていこ。
クロスハウスでは何を相談できる？
案件資料では、空室や賃料下落に悩む物件オーナーに向けて、
借上げ・サブリースや賃貸管理の提案を行うサービスとして案内されています。
一般的な賃貸では入居者が決まりにくい築古物件や、
3点ユニット、駅から距離がある物件なども、相談対象になる場合があります。
ただし、問い合わせた物件がすべて契約対象になるわけではありません。
物件の所在地・間取り・設備・状態などを確認したうえで、
借上げや管理が可能か個別に審査されます。
まず見るポイントはこの3つ
対象になる物件
間取り・築年数・設備・現在の入居状況などにより、
対応できるかどうかが変わります。
対応エリア
案件資料では、東京の1都3県・大阪・福岡・名古屋が
対応エリアとして案内されています。
契約内容
借上げ・サブリースなのか、管理委託なのかで、
家賃の受け取り方やオーナー側の負担が変わります。
どんな物件が相談対象になりそう？
案件資料では、次のような物件について相談を受け付けています。
- 1R・1Kなどの単身者向け物件
- 戸建ての空き家
- シェアハウス
- 民泊としての活用を検討している物件
- 築年数が古い物件
- 3点ユニットの物件
- 洗濯機置き場がないなど、設備面に課題がある物件
- 駅から離れていて、一般賃貸では反応が鈍い物件
「古いから無理やろ」と自分で決めつける前に、
まず物件情報を伝えて相談してみる、という使い方がよさそうです。
借上げ・サブリースと管理契約の違い
| 比較項目 | 借上げ・サブリース | 賃貸管理契約 |
|---|---|---|
| 基本的な仕組み |
運営会社がオーナーから物件を借り、 入居者へ転貸する形 |
オーナーが貸主のまま、 募集や入居者対応などの管理を委託する形 |
| 家賃の受け取り | 契約で定めた借上げ賃料を受け取る形が一般的 |
入居者から受け取った家賃から、 管理費などを差し引く形が一般的 |
| 空室時 | 契約内容によって、空室中も借上げ賃料が支払われる場合がある | 入居者がいなければ、原則として家賃収入は発生しない |
| 確認したい点 | 賃料改定、免責期間、契約期間、解約条件、修繕費 | 管理費、募集費用、修繕対応、入居者対応の範囲 |
※契約内容は会社・物件・プランによって異なります。
実際の条件は、契約前に交付される書面で必ずご確認ください。
こんなオーナーは相談を検討してもよさそう
- 空室が長く続いている
- 築年数が古く、一般賃貸では反応が少ない
- 相続した戸建てをどうしたらいいか分からない
- 物件が遠方にあり、自分で管理するのが難しい
- 複数の部屋や物件をまとめて相談したい
- シェアハウスや民泊への活用も検討したい
- 入居者対応や修繕業者とのやり取りを減らしたい
特に、物件を持っているだけで時間や費用がかかっている人は、
どんな運用方法が考えられるか聞いてみる価値はありそうです。
問い合わせ前に用意しておきたい情報
相談をスムーズに進めるために、次の情報を分かる範囲で整理しておくとよさそうです。
- 物件の所在地
- 物件の種類・間取り
- 築年数
- 部屋数
- 現在の入居状況
- 現在または過去の募集賃料
- 設備や内装の状態
- 修繕やリフォームの履歴
- 管理で困っていること
図面や写真がある場合は、すぐ確認できるようにしておくと、
具体的な話を進めやすくなります。
契約前に聞いておきたいこと
- 毎月オーナーに支払われる金額はいくらか
- 賃料の見直しや減額が行われる条件はあるか
- 契約期間は何年か
- 途中解約はできるか
- 解約時に違約金や予告期間があるか
- 空室時の免責期間があるか
- 修繕費・原状回復費は誰が負担するか
- 家具家電や内装工事の費用は誰が負担するか
- 契約終了時に物件をどのような状態で返却するか
毎月なんぼ入るんかだけでなく、
途中で条件が変わる場合も確認しとこ。
空き家・築古物件の管理を相談してみる
「この物件でも相談できるんかな？」と思ったら、
所在地や間取りなどを整理して、対象になるか確認してみる方法があります。
ただし、問い合わせ後すぐ契約になるわけではありません。
物件の確認や条件の提案、社内審査などを経て契約内容が決まります。
問い合わせ前に確認したい注意点
- すべての物件が借上げ・管理契約の対象になるわけではありません。
- 物件の所在地・状態・間取り・設備などにより、提案内容が変わります。
- 借上げ賃料や管理条件は、物件ごとに個別に決まります。
- 契約期間中でも、契約条件に基づいて賃料が見直される場合があります。
- 原状回復費や修繕費が、オーナー負担になる場合があります。
- 契約期間・解約条件・違約金・予告期間を必ず確認しましょう。
- 収益や入居率を保証するものではありません。
- 対応エリアや受付条件は変更される場合があります。
- 問い合わせは、物件オーナー本人または二親等以内の親族が対象と案内されています。
花子のまとめ
空き家や築古物件って、入居者がいなくても税金や管理の負担があります。
だからといって、急いで契約先を決めるより、
「どんな管理をしてくれるのか」
「毎月なんぼ入るのか」
「オーナー側の負担はなんぼあるのか」
を確認するのが大事です。
借上げ・サブリースと賃貸管理では、仕組みも契約条件も違います。
まずは自分の物件が相談対象になるかを確認し、
提案された条件をほかの選択肢とも比較してから決めるのがよさそうです。
結局なんぼ入るんか。
結局なんぼ出ていくんか。
そして、結局なんぼ手間が減るんかまで見ておこ。
